Sachverständigen-Büro SPIESS

 

 

 

 Sachverständigen-Büro Sp i e s s 
für Grundstückswesen seit 1994

 

 

 

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Wertermittlungsverfahren

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren stellt sicherlich das geeignetste Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Objektes dar. Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist jedoch an bestimmte Voraussetzungen gebunden, die vorliegen müssen. So sollen die zum Vergleich herangezogenen Objekte hinsichtlich der Zustandsmerkmale und des Zeitpunktes der Verkäufe hinreichend vergleichbar sein. Das Vergleichswertverfahren ist das bevorzugte Verfahren für die Bewertung von unbebauten Grundstücken.

Für bebaute Grundstücke scheiden in der Regel Vergleichswertverfahren aus, da durch die Bebauung die Individualisierung der Grundstücke soweit fortgeschritten ist, dass keine hinreichende Vergleichbarkeit gegeben ist oder auch durch Zu- oder Abschläge nicht mehr hergestellt werden kann.

Das Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke beschränkt sich daher in der Regel auf Eigentumswohnungen, Reihenhäuser oder Doppelhäuser, wobei die hinreichende Vergleichbarkeit genau zu überprüfen ist und auch das Gebäude, die Qualität und den Zustand des Gebäudes miterfassen soll.

 

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren eignet sich für Grundstücke, bei denen die Erzielung eines Ertrages nicht im Vordergrund steht, sondern die Eigennutzung bzw. Vermögensanlage.

Darunter fallen vor allem Einfamilienhausgrundstücke , da der Erwerber eines Einfamilienhauses an der Eigennutzung interessiert ist und nicht an der angemessenen Verzinsung seines eingesetzten Kapitals.

Auch Einfamilienhäuser mit zwei Wohnungen werden überwiegend unter Sachwertgesichtspunkten gehandelt, soweit hier eine Eigennutzung im Vordergrund steht.

Bei dem Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt. Der Gebäudesachwert beruht auf den Normalherstellungskosten, die durch die Alterswertminderung bereinigt werden. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Bodenwert und Gebäudewert bilden den Sachwert des Objektes. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten. Die Herstellungskosten werden durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten, Baumängel, Bauschäden und sonstige wertbeeinflussende Umstände sind außerdem zu berücksichtigen.

Der Sachwert stellt nicht den Verkehrswert dar. Vielmehr ist der Sachwert durch Zu- oder Abschläge an die Marktlage anzupassen.

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist insbesondere bei bebauten Grundstücken anzuwenden, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag bestimmend für den Wert des Grundstückes ist.

Dies gilt insbesondere für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, Büro- und Verwaltungsgebäude. Einzelhandelsgrundstücke, Gewerbe- und Fabrikgrundstücke , jedoch nur soweit diese unabhängig vom betrieblichen Zweck auch Dritten zur Vermietung überlassen werden können.

Die Definition des Ertragswertes lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren in der WertV ableiten.

Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt. Vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Betriebskosten abgezogen. Von dem so ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszinssatz in Abzug gebracht.

Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältiger-Tabelle der WertV entnommen werden.  

Zu diesem Ergebnis wird der Bodenwert addiert. Unter Berücksichtigung von Baumängel und Schäden ergibt sich dann der Ertragswert .

 

 

 

 

 

 

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